СДЕЛКА С ОПЕКУНСКИМ СОВЕТОМ
Бывают сделки легкие, с хорошим доходом, а бывают с множеством проблем, и заработок в них небольшой, но они необходимы, чтобы помочь клиентам решить их вопрос.
К нам обратилась клиентка СН, внучка которой вступила в наследство от папы в доле с родным дядей С. Три года , как они не могли договориться о продаже. У каждого был свой адвокат, но переговоры зашли в тупик.
При первой встрече нам необходимо было найти точки соприкосновения клиентов, понять их проблему и найти ее решение. Мы выступали риэлторами со стороны клиентки СН, а со стороны С. была адвокат. Путем заранее заготовленных вопросов мы сразу определили, что сторона С. хочет сумму , ниже которой он продавать квартиру не будет, со стороны СН стоял вопрос купить квартиру внучке, не меньше 32 кв.м., столько, сколько ей принадлежало в продаваемой квартире.
Решение было найдено на первой же встрече. Квартиру делить не в долях, а по цифрам С. – зафиксированную сумму, а СН – остаток, при котором мы могли менять условия покупки ( отдаленный р-н Киева, пригород, этаж, состояние) главное соблюсти основное требование 32 кв.м, при котором не ущемляются права ребенка).
Однако возникло ряд вопросов, согласно которых мы не могли подписать договор на услугу:
- Цена – клиенты предлагали начать продажу с цены на 10% выше, чем предлагали мы.
СН поставила вопрос, ниже какой цены она продавать квартиру не будет. Получалось, что все хотят решить свой вопрос, но за деньги риэлтора. Со своей стороны мы тоже не хотели вкладывать деньги в рекламу, понимая, что в определенный момент клиенты расторгнут договор, если ни один покупатель не предложит предполагаему собственниками цену. Выход был найден такой: Срок договора на 2 месяца ( достаточный срок для получения предложений от покупателей) и оплата рекламы собственниками квартиры. Деньги на рекламу возвращаются при продаже квартиры с риэлторской комиссии. Сумму расходов на рекламу мы прописали в Маркетинговом плане.
- Наша работа за эти 2 месяца должна быть оплачена в случае, если покупателями не будет предложена цена, ниже которой СН не опустится.
- Распределение частей между собственниками должно было быть четко зафиксировано
- Адвокат требовала, чтобы в договоре были прописаны условия покупки квартиры для ребенка. Однако, я настояла на том, чтобы был подписан отдельный договор со СН на покупку. Об этом отдельная история.
Договор на услугу я с Адвокатом и собственниками обсуждала 2 месяца. Покупатель был найден за 1 месяц по цене, с которой мы предлагали выйти на рынок еще при 1-й встрече.
Для меня в момент задатка ответственность была большая. Предположить, какое будет решение Опекунского совета, никто не может, и 100% гарантию никто не может дать. Здесь можно опираться на опыт продаж аналогичных квартир и изучать отказы Опекунских советов у коллег или клиентов.
Поэтому в Предварительном договоре я прописала по пунктам срок поиска квартиры, время подготовки документов, метраж покупаемой квартиры и срок оформления сделки. Общий срок был 2 месяца. Ответственность на СН была только в случае нарушения одного из пунктов. В случае отказа Опекунского совета не по вине СН, Предварительный договор расторгался без штрафных санкций. Покупатели не возражали.
Теперь о поиске квартиры. Договор на поиск мы заключили не сразу после начала продажи квартиры. СН решила сэкономить на риэлторских услугах, и мы договорились, что 2 недели она поищет одна прямую квартиру от хозяина, а я проведу только юридическое сопровождение. Она звонила по интернету, газете Авизо, но прямых не находила, а еще и теряла время и деньги на звонки, где ей отвечали, что такой квартиры в продаже нет. Уже через 1 неделю СН позвонила и сказала готовить Договор на поиск квартиры.
К получению задатка СН четко знала, какой р-н она хочет, что рассматривает только средние этажи, и не смотрит хрущевки. Поэтому с квартирой мы определились после задатки быстро, причем здесь уже сработал фактор доверия. Чешка на среднем этаже в 15 мин ходьбы от метро и 32,3 кв.м. это был наш вариант, по которому Опекунский не мог не дать отказ. Я обосновала СН, что это лучший вариант, и она согласилась.
Хочу здесь сказать пару слов об Опекунском совете. Риэлторов здесь по прежнему не любят, но при клиентах из кабинета Инспектор меня все-таки не выгнал, хотя пару цепляющих фраз сказал. При подаче документов дают талончик о готовности выполнения админуслуги, где указан срок выдачи решения Опекунского совета. Документы доносить можно. У нас настолько были предусмотрены все условия , чтобы не было причины отказа. Поэтому инспектору ничего другого не пришло в голову сказать моим клиентам: “ Приходите на заседание Совета и рассказывайте, почему на Новобеличах воздух чище, чем на пл. Победы.”
Заседание Опекунского совета прошло за 5 мин. Решение было дано положительное. Документы выдали на 1 неделю раньше, чем записано в талончике.
Сделка прошла благополучно.
- Мы получили от 8 человек слова благодарности,
- Собственники решили свой вопрос и мирно разошлись, без судов,
- Мы первый раз работали с предоплатой за рекламу. Риэлтор не должен попробовать по продавать за свой счет,
- Мы извлекли опыт в переговорах, внесли изменения в Договор на услугу с учетом поправок адвоката, прошли Опекунский совет с учетом всех нововведений на рынке недвижимости в этом году,
- Сделали вывод, что без доверия собственников к нам, сделка бы не состоялась,
- Получили удовлетворение от результата,
- От 3 клиентов получили новые заказы.
На мой взгляд, такие сделки нужны, даже, если они малоприбыльные. Возможно, следующая рекомендация от такого клиента будет многократно выше.