Реконструкция хрущевок или реновация?
Википедия характеризует «хрущевки», как советские типовые панельные или кирпичные дома, обычно 5-ти этажные, с малогабаритными квартирами. Названы они так по фамилии Н.С. Хрущева, в период правления которого началось их массовое строительство в СССР и всей Евразии. То есть в 50-е годы прошлого века.
В те тяжелые, послевоенные годы считалось, что это временное решение жилищного вопроса на ближайшие 25 лет, то есть на одно поколение. А по факту в этих «временных домах» живет уже третье поколение. Они, как ничто другое, подтверждают народную мудрость: «Нет ничего более постоянного, чем временное».
Но годы идут. Дома приходят в негодность, разрушаются. И проблема устаревших домов усугубляется из года в год. Дома, которые в прошлом веке помогли решить квартирную проблему становятся головной болью. Не исключение и Киев.
Департамент строительства и жилищного обеспечения КГГА насчитывает в Киеве более 5000 домов, которые относятся к устаревшему жилому фонду. Часть из них в аварийном состоянии. В таких домах проживает более полумиллиона киевлян. Еще в конце 20 века почти 5% этих домов были признаны подлежащими сносу. А сколько сейчас таких домов спустя 20 лет не знает точно никто. Для того чтобы оценить, какое количество таких домов не подлежит реконструкции, необходимо провести детальный анализ их технического состояния.
По данным КГГА наибольшее количество таких домов сосредоточено в Шевченковском, Соломенском, Днепровском, Голосеевском районах.
Вариантов решения этого жилищного вопроса всего два: реконструкция хрущевок и реновация. Рассмотрим каждый из них.
Реновация
Реновация подразумевает снос. Причем снос не отдельных домов, а целых кварталов. На освободившемся месте возводят новый, с нуля современный многоэтажный квартал и инфраструктуру к нему. Проектируется и строится сразу все: дома, дороги, скверы, парковки и т.д.
Чем этот вариант сложен:
– временной фактор. Этот процесс может длиться годами, как показала практика;
– высокая стоимость этого проекта;
– вопрос, где временно расположить для проживания жителей сносимого квартала.
Законодательная сторона этого вопроса заключается в том, что отселение жильцов сносимых зданий возможно только в случае предоставления им другого жилья в собственность. Новая недвижимость должна находиться в том же районе, иметь количество комнат и площадь не меньше, чем в старом доме или больше на 50%. Ну и 100% согласие жильцов. Как правило, эта проблема одна из самых сложных. Жители хрущевок настороженно относятся к обещаниям властей. И, согласитесь, небезосновательно. В Москве, например, принудительно выселяли жильцов.
Таким образом, сложив все вводные, инвестор хорошо подумает вкладывать ли ему в проект деньги на таких условиях. По официальной смете КГГА на реконструкцию киевских хрущевок потребуется не менее 2,7 млрд. долларов.
Реконструкция
Второй возможный вариант решения вопроса устаревших домов – это реконструкция хрущевок. В этом случае самый важный фактор – это техническое состояние дома.
Строились хрущевки по-разному и в разное время. Одни – из кирпича, другие – из бетонных блоков, третьи – из кирпичных блоков. Одни – в конце 50-х, другие – в 70-е. Как правило, именно панельные дома имеют плохое техническое состояние к нашему времени, хотя возводились на 20 лет позже.
Тем не менее, если техническое состояние позволяет, то возможен вариант реконструкции. Но тоже имеет свои сложности:
– неудобства, которые в полной мере испытают на себе жители такого дома: шум и грохот, пыль и грязь, отключение коммуникаций для перекладывания и т.д.;
– гораздо меньший срок эксплуатации, чем у новостроя;
– проект реконструкции, конечно, имеет гораздо более низкую стоимость, чем строительство с нуля. Но и экономическая выгода сомнительная.
Примеров тому очень мало. Например, реконструкция хрущевки на проспекте Григоренко в начале 2000-х. Там была полная реконструкция с возведением дополнительного этажа. Но, как выяснилось, денег, полученных от продажи квартир на верхних этажах, не хватило даже на покрытие расходов по реконструкции.
Тем не менее, этот вариант санации существующих зданий с достройкой 1-2 этажей без сноса тоже возможен в Киеве. Об этом говорил руководитель «Киевгенплана» Сергей Броневицкий в эфире канала «Украина 24».
Программа доступной ипотеки, опыт других стран
Застройщики предлагают правительству введение программы доступной ипотеки по низкой ставке для приобретения жилья в обмен на устаревшее. Потому что ни одна из программ реновации и восстановления устаревших домов не работает в Украине.
Польша и страны Балтии в большинстве своем делают реконструкцию жилья, а не снос в целях экономии. Германия наоборот считает, что нет смысла модернизировать жилье, лучше возводить новое. Но и там и там схемы финансирования похожи: деньги Евросоюза, госбюджета и местных бюджетов, и собственных средств жильцов.
Однако в наших реалиях привлекать собственные средства жильцов и предлагать им ипотеку, пожалуй, будет трудно в связи с таким элементарно простым фактором, как бедность наших граждан. Тем более проживающих в хрущевках.
Что в проектах Киева
Тем не менее, несмотря на все «за» и «против», реконструкция хрущевок снова поднята на повестку дня. Мер Киева Виталий Кличко в одном из своих интервью говорил о реновации старого жилья и готовом проекте по трем районам города Киева.
В проекте Генплана в Киеве построить около 8 млн квадратных метров на месте старых 2.8 млн квадратных метрах устаревших домов конца 50-х годов прошлого века. Сносить хрущевки намерены в первую очередь на улицах Братиславской, Милютенко, Шолом-Алейхема и Лесном проспекте, Российской, Симферопольской, Ялтинской, Попудренко, Хоткевича, Минина, Красноткацкой, Гречко, Стеценко, Воскресенской, Перова.
Так же в столице уже действует программа «70/30 Капитальный ремонт». Эта столичная программа совместного финансирования капитальных ремонтов общедомового имущества. Она предусматривает реконструкцию, капремонт, техническое переоснащение домов.
За последние 20 лет была принята не одна программа по реконструкции устаревших и аварийных домов столицы. Но ни одну из этих программ так и не выполнили. Как правило, основная причина этого – нехватка денег на это в местном бюджете. Будет ли реализован в жизнь этот проект генплана – покажет время.